財政部高雄國稅局近期提醒，個人出售自住房地並於2年內重購新屋，無論先售後購或先購後售，只要出售屋與重購屋都符合自住房地要件，即可依所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，申請重購退稅或扣抵稅額。但這項優惠並不是核准後就高枕無憂：重購後5年內若改作其他用途或再行移轉，原退還或扣抵的稅額將被追繳。
四種會被追繳的情形
實務上常見被認定為「改作其他用途或再行移轉」的情形有四種：本人或其配偶、未成年子女未持續設立戶籍在重購屋；本人或其配偶、未成年子女未實際居住在重購屋；將重購屋出租、供營業或執行業務使用；以及出售或再移轉重購屋。其中戶籍遷出的除外情形相當有限，僅包括未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件、本人或配偶因公務派駐國外，以及原所有權人死亡等狀況。
案例：退稅120萬元，5年內遷出戶籍遭全額追繳
國稅局公布的案例中，甲君於111年10月出售A房地，申報繳納房地合一稅120萬元，112年8月購入B房地後經核准適用自住房地重購優惠，退還稅款120萬元。但甲君已於114年12月31日將戶籍遷出B屋，配偶及未成年子女也未設籍該屋，今（115）年3月經國稅局查獲。甲君雖主張全家仍實際居住在B屋，仍因在重購後5年列管期間遷出戶籍、不符自住房地要件，遭追繳原退還的120萬元稅款。
會計師觀點：三個最容易踩雷的地方
從瀚信會計師事務所的角度來看，這則案例有幾個地方特別容易踩雷：
一、退稅核准只是起點，5年列管期才是關鍵
第一，退稅核准只是起點，5年列管期才是真正的關鍵。不少換屋族在退稅款入帳後就不再追蹤，卻忽略了列管期間內出租、供營業或執行業務使用，甚至再行移轉，都會讓稅款一次被追回。建議在申請通過的當下，就把重購日期與5年期滿日記錄下來，列入每年的稅務檢視項目。
二、遷戶籍前，務必先確認自住資格
第二，遷戶籍前務必先確認自住資格。戶籍是否「持續」設於重購屋，是稽徵機關最直接的查核依據。子女就學、公務派駐國外等雖訂有除外情形，但適用條件嚴格，不能一概認為遷出戶籍就一定會被補稅，也不能單靠「全家實際住在裡面」來主張自住——本案甲君正是敗在這一點。
三、換屋規劃要把未來的生活變動一起算進去
第三，換屋規劃要把未來幾年的生活變動一起算進去。在申請重購退稅前，就應評估5年內是否可能因工作調動、子女就學或資金需求而搬遷、出租或出售，並留存買賣契約、戶籍資料與水電費單據等實際居住的佐證。若確定要變更用途或提前出售，建議先請會計師試算補稅金額與時點，再決定執行方式。
需要協助嗎
若您正在規劃換屋，或已申請重購退稅但不確定後續是否仍符合自住要件，歡迎與瀚信會計師事務所聯繫，我們可協助您釐清適用條件與5年列管期間的注意事項。
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※ 本文為一般稅務資訊分享，個案仍須依實際情況及適用法令判斷。