個人出售繼承取得的房屋，如果適用所得稅法第14條第1項第7類第2款規定（也就是俗稱的「舊制」）計算財產交易所得，過去只能以成交價額減除繼承時的房屋評定現值與相關費用。在物價長期上漲的情況下，這個算法會讓帳面所得被灌水，繳的稅也跟著變多。
財政部臺北國稅局說明，財政部已於115年7月15日發布台財稅字第11504549440號令，明定個人已提供或稽徵機關已查得交易時的房屋實際成交價額者，可將繼承時的房屋評定現值，按交易日所屬年月物價指數占繼承日所屬年月物價指數的比率調整後，再自房屋成交價額中減除。
新制早就能調整，舊制過去不行
這項令釋要解決的是新舊制之間的落差。現行房地合一稅新制早已規定，個人出售因繼承取得的房地，計算交易所得時可將繼承時的房屋評定現值及公告土地現值按物價指數調整後列報取得成本，用意就是減輕物價上漲造成課稅所得虛增的影響。但同樣是繼承取得、只是適用舊制課稅的房屋，過去並沒有這項調整機制，形成不合理的差別待遇。
國稅局試算：所得從400萬元降為382.02萬元
國稅局舉的例子是：甲君於100年12月（物價指數92.09）繼承取得房屋二分之一持分，繼承時該持分的房屋評定現值為92.09萬元，114年8月（物價指數110.07）以500萬元出售給另一位共有人，另支付代書費及其他稅費合計7.91萬元。
令釋發布前，甲君的財產交易所得是500萬元減92.09萬元再減7.91萬元，等於400萬元。令釋發布後，繼承時的評定現值先按110.07除以92.09的比率調整為110.07萬元，所得因此降為382.02萬元，整整少了17.98萬元的課稅所得。持有期間愈長、物價漲幅愈大，差距也會愈明顯。
會計師觀點：三個要注意的地方
從瀚信會計師事務所的角度來看，這則令釋有幾個地方值得特別留意：
一、「尚未核課確定」的案件都能適用，已申報的要回頭檢視
這是最容易被錯過的一點。該令明定，對於發布時尚未核課確定的案件均得適用。換句話說，不是只有以後要賣的人才有利，已經申報過但還在核課期間內、或正在復查、訴願程序中的案件，都值得回頭重算一次。如果你近年賣過繼承取得的舊制房屋，建議把當初的申報書與繼承時的評定現值資料找出來，確認有沒有多繳。
二、先確認你的房屋究竟適用新制還是舊制
繼承取得的房地要適用房地合一新制還是舊制，取決於被繼承人原始取得的時點、繼承發生的時點，以及出售的時點，判斷上並不單純，同一筆不動產也可能出現房屋與土地適用不同規定的情況。用錯制度不只是稅額算錯，申報方式與期限也完全不同。動筆申報前，先把取得歷程完整釐清，是最省事的做法。
三、舊制只課房屋部分，別把土地價款一起算進去
舊制的財產交易所得只針對房屋部分課徵綜合所得稅，土地交易所得則是停徵所得稅、改課土地增值稅。實務上買賣契約多半只記載房地總價，若沒有依規定合理拆分房屋與土地的價款，很容易把土地部分的利得也計入財產交易所得而多繳稅。這項物價指數調整同樣是針對「房屋評定現值」，拆分基礎錯了，調整再多也沒有意義。
申報時點：移轉登記年度的次年5月
國稅局提醒，個人出售繼承取得的舊制房屋，應於房屋所有權移轉登記年度的次年5月，依規定核實計算財產交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報。要注意這裡的基準是「移轉登記年度」而不是簽約年度，年底前後成交的案件特別容易搞混申報年度。
需要協助嗎
若您正準備出售繼承取得的房屋，或近年已申報過相關的財產交易所得、想確認有沒有適用新令釋的空間，歡迎與瀚信會計師事務所聯繫。我們可協助您釐清新舊制的適用、重算物價指數調整後的所得，並評估是否還有申請更正的機會。
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※ 本文為一般稅務資訊分享，個案仍須依實際情況及適用法令判斷。