115年地價稅將於11月1日開徵，以115年8月31日土地登記簿記載的所有權人為納稅義務人。地價稅一般用地稅率為10‰至55‰的累進稅率，符合自用住宅用地條件者則適用2‰優惠稅率，兩者稅額至少相差4倍。但依土地稅法第17條第3項規定，土地所有權人本人、配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅用地稅率者，全國以1處為限——這正是許多夫妻婚後突然收到高額地價稅單的原因。
為什麼夫妻婚後會有一處被改課一般稅率
新竹縣政府稅務局說明，夫妻婚前各自持有1間房地並各按2‰課徵地價稅，婚後即使使用情形不變、兩人仍分別設籍在自己的房屋，也已不符合「以1處為限」的規定，其中一處必須改按一般用地稅率課徵。實務上常見的情況是，稅額從一千多元跳到五千多元，差距超過4倍。
解方：讓成年直系親屬設籍
不過，這並不代表夫妻只能二選一。依土地稅法第9條，自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用的住宅用地。關鍵在於「1處為限」限制的對象只涵蓋本人、配偶及未成年子女；若另一處房屋是由成年直系親屬——例如父母、岳父母、祖父母或已成年子女——設立戶籍，並符合其他自用要件，就不受全國1處的限制，兩處都可以適用2‰優惠稅率。
案例：婚後的戶籍該怎麼安排
以新聞中的例子來說，小美婚前買下的套房原本按自用住宅稅率課徵，婚後兩人將戶籍遷入新購的婚房。此時若原套房有雙方父母等成年直系親屬設籍並符合規定，兩處房地就能分別申請自用住宅用地優惠稅率。若確實沒有其他成年直系親屬可以設籍，則應擇定地價稅額較高的一處申請2‰，另一處按一般用地稅率課徵，讓整體稅負降到最低。
會計師觀點：五個容易踩雷的地方
從瀚信會計師事務所的角度來看，這個規定有幾個地方特別容易踩雷：
一、115年9月22日是最後期限
第一，時效是最現實的問題。依土地稅法規定，適用特別稅率須於地價稅開徵40日前提出申請，115年的期限就是9月22日。逾期申請的話，今年仍按一般用地稅率課徵，要等到116年才能適用優惠，等於白白多繳一整年4倍以上的稅。過去曾有期限日適逢例假日而順延的情形（如113年順延至9月23日），但115年9月22日為星期二，並未順延，請務必以9月22日為準。
二、設籍只是條件之一，四項要件要同時成立
第二，設籍只是條件之一，四項要件必須同時成立。除了辦竣戶籍登記之外，還必須沒有出租、沒有供營業或執行業務使用，且土地上的房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。面積也有上限：都市土地不得超過300平方公尺（約90.75坪），非都市土地不得超過700平方公尺（約211.75坪），且是合計計算。只要有一項不符，申請就會被駁回。
三、遷長輩戶籍前，先看整體而不是單筆
第三，把長輩戶籍遷過來之前，要先看整體而不是只看這一筆。長輩若原本設籍在自己名下的房屋並據以適用自住優惠，遷出後可能影響該屋地價稅與房屋稅的稅率認定；戶籍異動也可能牽動其他與設籍地相關的權益。建議在移轉戶籍前，把家族名下所有不動產的稅率狀況一次攤開試算，確認整體稅負確實下降再行動，避免顧此失彼。
四、擇一時要比「稅額」，不是坪數或房價
第四，擇一適用時，要比的是「稅額」而不是「坪數」或「房價」。地價稅採累進稅率，課稅基礎是申報地價總額，土地面積大的那一處未必稅額較高。建議實際試算兩處的地價稅額後再決定，不要憑印象選擇。
五、核准後仍有申報義務
第五，核准之後仍有後續義務。依土地稅法第41條第2項規定，適用特別稅率之原因、事實消滅時，應即向主管稽徵機關申報。若日後將房屋出租、改作營業使用，或設籍的親屬遷出，卻沒有主動申報而繼續按優惠稅率課徵，將面臨補稅與相關處罰。
需要協助嗎
若您或家人名下有多筆不動產、正面臨婚後戶籍安排的調整，或不確定手上的土地是否已適用自用住宅用地優惠稅率，歡迎與瀚信會計師事務所聯繫。在9月22日期限前，我們可協助您一次盤點設籍狀況、試算各處地價稅額，並確認申請所需文件與流程。
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資料來源
- 經濟日報《夫妻各自有房婚後只能擇一適用優稅？稅務局教你這招能解》
- 新竹縣政府《夫妻婚前各享有地價稅自用住宅用地，婚後也有機會不只1戶喔！》
- 新竹縣政府稅務局《孝順的子女們有福囉！地價稅自用住宅用地供父母居住設籍不受全國1處限制》
- 財政部稅務入口網《您的土地，如果符合地價稅特別稅率用地申請條件，請務必在115年9月22日前提出申請！》
※ 本文為一般稅務資訊分享，個案仍須依實際情況及適用法令判斷。