賣房子過程中付出去的錢，不是每一筆都能在報稅時減除。財政部高雄國稅局提醒，個人計算房地合一稅時可減除的必要費用，必須是「交易當次因移轉該房屋、土地而支付」的費用；因違反專任委託契約條款而支付的違約金，不在其中。
法源：必要費用有明確的正面表列
依所得稅法第4條之4、第14條之4及第14條之5規定，個人交易105年1月1日以後取得的房屋、土地，其交易所得應以成交價額減除原始取得成本，以及因取得、改良及移轉而支付的費用後之餘額為所得額，按適用稅率依限報繳。至於什麼算「必要費用」，房地合一課徵所得稅申報作業要點第15點第1項有具體列舉：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等，才得列為費用減除。
案例：同時委託兩家仲介，違約金10萬元被剔除
國稅局公布的案例中，甲君於113年11月1日與A公司簽訂專任委託銷售契約，委託期間自113年11月1日至114年1月30日。但甲君又在113年12月1日與B公司簽訂一般委託銷售契約，並於同年12月10日透過B公司仲介售出該房地。由於甲君在專任委託契約有效期間內另行委託他人銷售，違反與A公司之間的專屬委任義務，A公司依約要求甲君給付服務報酬（即違約金）10萬元。
申報房地合一稅時，甲君只能列報實際支付給B公司的仲介費。至於給付A公司的10萬元，國稅局認定係因甲君違反專任委託契約約定而支付的款項，並非交易房地時「通常且必要」的支出，不得列為可減除費用。
一張表看懂：哪些能扣、哪些不能扣
可以列報的，是為了完成這次移轉而發生的支出：仲介費、廣告費、移轉時的清潔費、搬運費、換約費等。不能列報的，則包括取得所有權之後才發生的持有成本，例如房屋稅、地價稅、管理費、持有期間的清潔費，以及金融機構借款利息；土地增值稅除本次交易尚未支付的部分外，也不得自成交價額中減除。本案的違約金則屬於另一類：它源於契約違反，而不是移轉房地所必然發生的支出。
會計師觀點：三個實務建議
從瀚信會計師事務所的角度來看，這則案例牽出幾個值得注意的重點：
一、判準是「通常且必要」，不是「我確實付了這筆錢」
很多人直覺認為只要是賣屋過程中花的錢就能扣，但稅法看的是這筆支出與移轉行為之間的必然性。違約金、爭議處理的律師費、因個人因素延遲交屋而生的賠償，性質上都是「因為出了狀況才發生」，不是完成交易所必須。掌握這個判準，多數項目自己就能先判斷。
二、簽專任委託前，先看清楚期間與違約條款
專任委託對屋主的拘束力比一般委託強得多。本案甲君付出的10萬元，不但是實質損失，而且完全不能在稅上取得任何補償。委託期間多長、期間內能否自售、提前終止的條件與代價為何，這些在簽約當下花十分鐘確認，遠比事後處理便宜。
三、費用證明不齊，還有3%的推計規定可用
如果無法提示費用支付證明，或能提示的費用金額低於成交價額的3%，稽徵機關得按成交價額3%計算可減除的費用總額，並以30萬元為限。這是保底機制，不是優惠——實際費用若高於此數，備妥憑證核實列報才划算。反過來說，成交價額不高、費用又零散難以舉證的案件，直接適用推計反而省事。申報前先比一比兩種方式的結果，是很值得花的十分鐘。
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※ 本文為一般稅務資訊分享，個案仍須依實際情況及適用法令判斷。